罗杰·麦卡隆,安迪哈利克
美国劳工统计局(Bureau of Labor statistics)报道惊人的建筑材料价格上涨2020年5月到2021年5月:增加146%的柴油等成品油和沥青基,木材和木材产品的114%,107%为冷轧钢板用于金属钉,39%,铜电线电缆。7月6月中旬,木材期货下降了42%在5月初创下的历史高位。
所有属性类型、地面行动和改造项目都面临着双重挑战的价格波动和供应不足。与总承包商、分包商和材料供应商无法保证定价超过几星期,许多人与价格不确定性相关的风险转移到业主和开发商。减轻这些风险可能是一个挑战,但下面的策略可以帮助缓解影响项目的底线:
1。组装团队早期。
在外长,我们发现结合项目团队尽早可以显著增加speed-to-revenue。当建筑师和承包商合作早在这个过程中,无论是在设计或design-assist交付方法,可以更快地处理时间表,和昂贵,耗时的重新设计是可以避免的。例如:在地面行动项目中,一个聪明的设计选择有关的位置主要垂直循环(即。、楼梯和电梯)会导致显著的成本节约。
2。在精益建设投资。
实现更大的稳定性、可靠性、效率和灵活性,业主和开发商应该利用精益建设的原则和策略。除了导航材料短缺,精益建造者如外长可以帮助最大化投资回报率进行持续的研究、监测经济趋势,并提供法律顾问在生命周期成本,环境影响,通货膨胀,和其他因素。建设者和精益方法专门优化项目效率和减少浪费在施工的各个阶段,这两个可以帮助降低风险与材料成本上升有关。
3所示。修改预算。
3所示。修改预算。从历史上看,材料成本增加一般略超过通货膨胀率(3 - 5%);在当前环境下,PMA建议业主和开发商考虑升级事件每年10 - 15%。当材料价格将会稳定的精确预测是不可能的,但建立战略预算储备,事件,和再投资计划可以帮助业主和开发商管理风险。
采用的一种预算方法外长的团队包括建立战略缓冲区和建立一个时间表重新评估风险,然后逐渐释放保留资金回项目经济状况改善。项目1500万美元的预算,打算花1450万美元,而系统地释放适当的平衡。将剩余应变增加了实际价值,可以使开发人员和业主安全的愿望清单的项目,从升级完成材料电器和景观。
4所示。探索替代或非常规的材料。
PMA和外长,我们坚定的信徒,扩大建筑材料的选择对于每一个组成部分,从基础和上层建筑的各种系统和室内建筑材料,可以帮助控制成本。预制的混凝土、预拌混凝土、DensGlass zip-board,替代品和替代木材品种都可以有用材料超出预算或难以获得。对于木制结构项目,预制墙面板和框架系统可以限制材料浪费,降低劳动成本,并有可能加快项目进度。
现在比以往任何时候都更,业主和开发商应该具有挑战性的建筑师和工程师去锻炼他们的创造力和非常规材料纳入他们的设计,以及确保扩大可接受的替代品的列表不妥协在安全,质量,耐用性或功能。
5。提前采购材料好。
除了探索替代材料,我们公司建议尽可能提前采购材料来降低风险定价和可用性。购买材料前通常导致节约成本和更大的决策权在项目的其他因素后。降低未知接触短缺和在需要的时候可以确保获得材料。一些业主和开发商直接决定购买材料,认为这将避免标记成本。但这条路线也消除了各种各样的服务和介绍了更高的风险水平,因此它不是承担没有研究的全貌。
6。管理合同和与承包商合作。
开发商和业主应注意材料价格波动如何影响这两个新的和现有的协议。在PMA,我们强调的重要性完全理解任何材料成本升级条款。通常情况下,不可抗力条款将被修改,以便恢复成本(不只是时间扩展)灾难性事件,从而导致成本的增加。开发人员也应该避免与材料成本的保障合同。在当前环境下,与承包商和供应商建立一个索引与帽价格点,与分享的协议或过剩储蓄帽,是一个更合适的方法来减轻风险。这种方法还允许所有者参与任何好处,价格稳定。
最后但并非最不重要,业主和开发商应该记住,材料成本大幅增加可能导致分包商违约或破产。保持一致的分包商和材料供应商的财务状况是最小化的关键项目中断,即使建设协议结构合理保护所有者从分包商违约。立即付款,妥善结构化协议还有很长的路要走在帮助分包商管理现金流。最终,避免违约是一个更好的结果不仅仅是被保护,如果情况发生。
经济是不确定的,业主和开发商没有办法知道什么时候建筑材料的价格将会稳定下来。幸运的是,与材料价格波动相关的风险一般可容忍的、可量化的。结合上述strategies-along一点额外的计划,创造力,和灵活性能够帮助减轻经济变量,确保可靠,建设项目的按时、保质交付交付。
McCarron的总裁兼首席执行官项目管理顾问有限公司(PMA)国家房地产咨询公司提供咨询服务包括所有者的代表,投资者表示,项目管理,项目管理,施工管理。
哈利克副总裁和公司内部联合外长芝加哥全方位服务相结合的商业建筑公司精益流程结果高性能团队提供高质量和最大价值。
