约书亚津德尔友邦,NCARB LEED美联社和Marlyn Zucosky, IIDA
稳定经济增长的回归做了一点刺激的新建筑在商业办公地产企业负责投资——但也许太少。正如一些owner-developers和设施高管所见,从投资精明有重大利益,有针对性的改造和重新定位项目累办公楼和公园。最重要的理由是能够超越竞争对手在市场上过剩的可出租的空间。
这是一个问题,但质量也知道今天的年轻员工的问题和要求更高的公司想要在他们的下一个总部。彼得还用许多属性升级,这是一个机会让当前租户快乐,帮助他们已经像爱的地方。
另外,压力。根据最近的研究房地产服务公司仲量联行,新泽西办公室租户说他们“一边倒地倾向于”定位在课堂上设施。对于大多数人来说,这不仅仅是梦寐以求的:在2014年至2015年之间,在甲级写字楼空置了一个完整的观点空置比例在B类空间是由相同的百分点。这一趋势中可以看到许多全国市场。那么可以用B类属性如果低租金率不足以让他们竞争?
当然,答案是寻找更聪明,更针对市场的升级。
进取房地产投资集团已经确定这部分财产的康复是一个机会。他们挖开授的,老资产着眼于重新定位他们的需要日益增长的行业和今天的年轻工人。最聪明的投资者认识到资产可以与适度的改造和重塑投资竞争。这种策略成功得非常好当新主人使用一个集成的设计团队,其专业知识包括调整设备运作效率和盈利以及设计以适应快速变化的劳动力的需求和欲望。
后者的目标是重要的。根据艾米(merrill Lynch)的研究与代际边缘,千禧一代占劳动力的36%,到2014年,到2020年,这个数字将为46%。千禧一代查看他们的工作生活完全不同于前几代的方法,和雇主知道这一点。房客寻找类租赁思考他们的招聘能力,而且更可能在设施租赁空间,吸引他们最大的人才池的千禧一代。但是让一个属性对这个人口的吸引力?
类质量,在一个预算
答案是,总之,设施。虽然财产属性的细节可能会有所不同,一般的想法是创造非正式的,有吸引力的工作空间,合作,和放松。此外,许多年轻成员的劳动力也吸引到他们认为前卫的工作场所。所以可持续设计策略提供附加价值:他们让居住者房地产健康,节省运营成本利用在能源效率,并提供潜在租户公司招聘时的优势。
同样,雕刻出共享的舒适空间,乍一看似乎提供小的投资回报率(ROI),提供了一个强有力的双赢的场景为业主和租户。共享设施的可用性提高一些价格,但是租户可以缩小他们的足迹和租金的债务因为他们不需要那么多自己的舒适空间。它也可能会增加新的收入来源,所有者利益的保留租户在许多情况下。
这种类型的升级的成功取决于投入时间和资源的所有权的意愿改造和重塑。这几乎总是意味着新的所有权:这是非常罕见的,主人已经老龄化资产失去价值随着时间的推移,愿意致力于这一过程(虽然我们建议他们尝试)。通常他们会想卖。买家群体,如房地产投资信托基金,收购旧的资产投资于升级。,正如前面提到的,成功也重新定位,需要业主进行深思熟虑的,经验丰富的设计团队,了解建筑本身的来龙去脉以及市场。综合设计公司往往会赢得很多佣金,因为它们提供从建筑和室内设计到产品,家具和图形设计以及品牌战略和其他市场集中的服务。这些类型的公司能迅速作出决策,帮助想象有凝聚力,有效的环境。
几个例子这样的战略重新定位找到升级的商业走廊,穿过普林斯顿,新泽西的天堂制药、科技、咨询和其他公司。有些例子,由附近的综合设计公司设计JZA + D,专注于较长时间的投资回报率(ROI),最初的支出在每种情况下适度考虑工作的范围,以及由此产生的价值的改进。
1和5独立的方式
过时的建筑设计和定义入口的这些属性提供了一个重塑的机会。外部的树冠和重新设计的标志(见上图)创建一个视觉连接入口之间的两个建筑之间通过建立3号分离,品牌标识是显而易见的。
大厅内被更新更明亮、更有用(见下面)。移除一个大型种植园主安装在地板上打开大厅使用休息室。浅色的完成材料和时尚家具结合高效的LED照明使空间舒适享受,即使能源成本降低。
101年卡内基中心
在升级三层公共区域和这个属性的大厅里,投资者波士顿属性,在四个主要国家市场经营的大型商业开发人员,决定增加设施是一个主要重点。记住千禧一代主要的劳动力,设计团队大幅升级空间食品服务和添加一个健身中心和一个盘后亭来适应这些非传统工作日工作的需要。
与其他属性一样,被小心地使空间更轻、更明亮、更愉悦。例如,砖墙从外面跑进大厅的入口。新的设计取代了沉重的黑暗砌筑砖与浅色的石膏墙板和点缀的木镶板的流行。天棚上挂着领导吊坠装置在三层楼高的中庭也有助于一个更光明的,更多的公共大堂和条目的经验。
506年卡内基中心
也由波士顿属性和JZA + D,该属性的变换将包括(完成时)升级到第一和第二楼公共空间,包括咖啡馆以及户外餐厅的室外露台。家具内外关注社区表,鼓励非正式的互动。
升级烧烤的露台,露台,季节性酒吧将创建一个收集空间将节省租户的租赁成本在一个酒店或私人事件,会议中心等引人注目的产品发布通常由制药公司。
该项目还包括更新大厅(见上图)、厨房、备餐间和浴室(请注意,免提浴室不是可选的了!)和安装盘后“grab-ngo”食品服务。天然木家具的更新咖啡馆提供了一个放松,loungey感觉,和悬挂灯具创造温暖、亲密的聚会空间。
所有千禧一代似乎想要一个星巴克的建筑,但这并不总是可能的。与一些智能升级和精明的品牌,然而,一个好的重新定位设计至少可以创建的印象一样方便和更多的独特的东西。
津德尔,友邦保险和Zucosky IIDA伙伴约书亚津德尔架构+设计。综合设计公司位于普林斯顿,纽约的全球投资组合包括商业、酒店、零售、和住宅项目,以及产品、家具和图形设计。
