这篇文章是由解决设备维护策略英国大东电报局服务设施服务公司,65年历史。由高纬物业(Cushman & Wakefield)的合并,戴德梁行(DTZ)英国大东电报局在商业房地产服务公司是唯一一家self-deliver设施服务,这些包括清洁,维护,关键环境,绿化,和办公服务。
房地产部门一直在压力下通过节约成本为底线。公司继续削减预算,所以继续审查设备操作的美元,特别是对于维护。
这个压力是需要做决定:作为一个老板,你应该现在花钱执行主动维护吗?还是便宜更长时间运行系统,并可能失败,减少目前的劳动力和材料费用?任何主动的拐点设施维护决策不仅是成本,但是当承担。支付现在,或后付款吗?
首先,我们需要定义燃烧主动维护程序的“为什么”。仅在美国,每年估计有8亿美元花在设施或植物的维护。据估计,执行主动维护操作和无功成本节省40%到60%。采取一个非常保守的估计的底部一半的范围内,维护成本20%的储蓄收益率每年1.6亿美元,这可能很长一段路去解决立即和递延资本需求。数学应用到房地产投资组合与每年200万美元花在设施维护收益率每年节省400000美元——一个重大贡献企业节约成本的计划。
帮助我们的客户定义主动维护投资回报率,英国大东电报局服务需要进一步简单的方程。首先,我们定义维护所需的活动或开展节约近,尽可能长时间地,资产的原始条件而补偿正常磨损,不管是主动还是被动。
决定,看起来简单的更复杂,当你考虑到维护和生命周期的选择。例如,低成本的屋顶需要定期检查和维护可能是一个具有成本效益的选择一个属性与短期地平线所有权。但一个所有者预期寿命30年的财产可能会选择一个更昂贵但维护自由屋顶有一个较低的总成本从长远来看。
而项目的目标,如以可靠性为中心的维修(RCM)或业务集中维护(BFM)执行主动维护活动,75%到85%的努力,我们发现主要是正好相反。大多数客户的人员配备和预算的现实推动他们操作有超过一半的努力作为活性。
在确定正确的平衡组合,目标是找到合适的比例对可用资源的活动设施维护。目标应该基于你所定义的执行主动活动你的财务模型。反常态,从更传统的模型移动到目标目标符合RCM原则如上所示。
对于许多公司来说,转变为更加有效的模型不能开始没有更好的洞察当前状态。所以你如何回答这个问题今天你在哪里?我们帮助客户通过审查工作订单数据,分析劳动和材料消耗对主动和被动维护。预测更新和替换项目被认为是。从这些数据我们开始建立一个更精确的图片类型的维护执行成本计划内和计划外项目每平方英尺。这是预测的基础如何最大化年度维修成本模型更加积极主动。然而,需要额外的数据集。
研究由英国大东电报局服务在许多组织显示准确的资产库存中常见的差距。既然你不能保持“它”如果你没有定义“,”一个资产库存的第二个关键要素是一个更有效的积极的维护工作。
首先确定什么是在保修期内和代码“应当”,这些是唯一的项目,需要预防性维护。一旦资产的保修、维护真正成为可选的。一样的可选的维护的思想,通过上述原则,我们可以帮助确定的临界设备。理解所有构建资产及其价值建筑中所进行的工作有助于确定什么样的维护执行当——并开始回答“现在支付或支付后”的问题。在量化资产的价值,因此投资回报率的维护、房地产专业人士可以考虑:
- 预防性维修的当前实际成本或预见性维护活动
- 或目前成本,将成本从出乎意料的修复设备故障或维修保养标识在PvM活动在保修期间
- 更换设备的成本(材料和劳动力)
- 预期的或已知的生命周期的设备
- 最后但并非最不重要,停机时间成本。
工程师、统计学家爱德华•戴明管理大师说:“我们相信上帝;所有其他数据。“知道维护选项的全貌和成本回报率将允许您确定预防性维护与运行失败模型。虽然这个过程听起来复杂,真的不是。它只需要一个承诺理解你所拥有的,做点成本,运行失败的成本。员工操作设备和管理房地产决策,被带着完整的数据有助于建立正确的投资——在正确的时间,结合长期的商业策略。
