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几乎所有商业设施或财产将在一段时间经历一个技术,构建系统的审查过程,通常被称为一个属性条件评估,或主成分分析。PCA报告技术构建系统报告,关注商业地产包括零售、办公室、工业、多户,好客,制造住房、医疗、教育、军事、政府、和娱乐属性。雷电竞nb
商业地产得到普及PCAs作为1978年的储蓄和贷款危机的结果。银行,特别是房利美(Fannie Mae)、意识到没有公认的标准完成综合性能评估。当时,不存在正式的标准来执行这样的调查,所以ASTM国际抓住这个机会来创建一个工程属性评估指南。贷款行业进行主成分分析报告要求展示尽职调查标准的护理和会议要求贷款发放和处理。房利美(Fannie Mae)、房地美(Freddie Mac)和住房和城市发展部PCA指南的基础ASTM E2018标准属性条件评估指南:基线财产状况评估过程。每8年,ASTM指南更新,最近的更新发生在2015年。
ASTM PCA指南并不是商业地产行业的“黄金”标准。标题中的关键字标准指导财产状况评估:基线财产状况评估过程——“基线。“ASTM标准的护理是一个入门级的标准需要满足最低预期PCAs。ASTM指南认识到额外的服务范围可能是审慎的,基于实体是谁的意图和需求服务。目前,没有行业标准的照顾和综合PCAs广泛得多。
ASTM PCA指南州以下对提高水平的护理情况进行房地产评估:“本指南也承认有不同程度的财产状况评估和尽职调查,可以行使,都比这更全面和更少的指南,这可能是适当的满足用户的目标。用户应该考虑他们的需求,主成分分析的目的是服务,之前选择的风险容忍度水平顾问和尽职调查的水平运动的顾问。用户也应该检讨或建立资格,或者两者兼有,拟议的实地观察和PCR评论家订婚之前。”
类型的财产状况评估报告
所有的主成分分析报告是一样的吗?你怎么在PCA咨询世界找到你正在寻找的服务范围?以下是一些PCAs的普遍接受的分类:
入门级主成分分析:ASTM E2018-15标准属性条件评估指南:基线财产状况评估过程。这种类型的主成分分析报告的目的是为银行对房地产融资。大多数属性再融资大约每7年。基线PCA报告满足设定的基本标准ASTM和通常遵循一个金融房地产评估模型方法。科学的协议是在ASTM指南中概述的范围相当有限。
- 没有测试的系统
- 没有侵入性调查
- 没有教雷电竞nb育需求评估员
- 没有测量
入门级PCAs主要金融工具来识别整体条件,致命的缺陷,和现金流在指定的一段时间。这些报告通常是很快完成,以满足贷款流程的安排和利率锁。这些报告很少使用的管理或维护人员日常产权维护。由于完成的速度,基线PCAs通常对评估和采取有限的方法在估算成本。这些PCAs主要是银行所使用的金融工具。金融模型是基于推断从有限的实际信息和依赖于专业的见解,而不是广泛的物理条件的观察。报告作者通常倾向于简单、简短评论属性。提供技术信息。本报告仅供金融而不是维护目的。
股本水平主成分分析:目前还没有可用的行业标准。设定的标准是每个顾问,基于扩展工作范围。股本水平PCAs通常是写给房地产收购的目的。它的目的和范围,股权工作风险更大,更加保守,斗争,多一点技术含量。股票报告通常集中更多的时间和精力在解释条件与技术的见解和建议。建议关注“最佳实践”和“最糟糕的情况。“时间写报告,现场可能需要大量的额外时间。在买方的自由裁量权,可以请求一个专家团队。这些专家评估专业知识。专家通常不会测试或进行侵入性调查。 They bring their experience to bear on a visual assessment. If complicated conditions exist, further investigation may be required. These equity reports are typically used as a negotiating tool for purchasers and may be used as a maintenance tool after the property is acquired. Additional specialists used for this type of report may include roofing specialists, veneer specialists, structural engineers, pavement specialists, MEP engineers, elevator consultants, and accessibility consultants.
设施条件评估,FCA:葬礼报道目前房地产状况评估行业的黄金标准。设施规划、或资本规划、报告主要集中在维护和管理这些报告旨在提供一个全面的信息来源的条件的管理建立在确定最佳行动的操作和维护在指定的时间内,通常是20年,在多个支出场景可以被建模提供可行的操作计划。这些报告将被用作主要的工具属性维护和准确,研究,技术上明确。FCA报告应该关注科学报告和评价方法在收集数据的属性。这种对细节的关注应该包括讨论采访笔记,历史文件维护实践和成本,设备制造商和年龄,以及设备的记录汇总。FCA报告应包含建筑维护建议清晰,技术解释,和经济上准确的区域和系统相关的成本。额外的建议可能会提供节能、维护策略,和设施扩张机会。由于扩大了对细节的关注和技术讨论,这些报告通常是完成的非常有经验和专业网站评估员。后续评估员和客户端之间的讨论通常是必要的,以帮助客户理解报告的技术方面。此外,咨询公司预计将在与客户协商,准备长期计划来确定最佳行动优先资本和维护资金财产。 FCA assessments can also be conducted in conjunction with property maintenance software providers. Software for facilities maintenance is offered by specialty software companies and can be purchased directly by property management which will generate long term operational and maintenance (O&M) plans, as well as, preventative maintenance scheduling for individual components. Consultants can assist in providing the data points for implementing this software or can assist in the purchase of maintenance software. Some facilities consultants have developed proprietary software that compliments their FCA reporting. Software programs for facility maintenance can be useful for tracking expenses, supplies, and historical information on each system. Finally, a FCA report should provide perspective on value added maintenance and capital expenditures such as payback periods for energy enhancements and for comparison of capital maintenance costs verses property value.
当选择一个财产状况报告,知道有各种各样的报告类型。选择报告类型、软件和尽职调查公司,最适合你的预算和需求。
友邦是副总裁凯尔克里斯琴森,RA和工程主管AEI顾问。克里斯琴森先生一直在一个行业领导者尽职为过去25年中最好的副总裁,构建评估服务和Technnology ECS的首席架构师,工程咨询服务。他曾在ASTM委员会为发展中国家的可访问性和财产状况评估指南。他生活和工作在弗雷德里克博士和做出了数以百计的评估商业地产的49个州和六个国家。
