杰夫起重机,体育LEED®美联社
在2009年9月出版的出版今天的设施经理
我t已经是9月,行业领袖的导航是一个动荡的两岁甚至让雅克·库斯托晕船的航行。经济学家、商界领袖和政治家们讨论是否这个国家的经济风暴像一个缓慢移动的东北风,最后经过,或者如果我们正在进入5级飓风的眼睛,最终将水槽舰队和离开幸存者坚持救生筏。与此同时,无数的设施经理(fms)拯救水(降低成本),调整帆(提高效率),努力帮助他们组织的清单的船只。
裁员后与精简人员,招聘冻结和延迟的项目,许多fms正在考虑机会减少短期房地产费用。在设施拥有并占领他们的组织,fms可能转租的可行性评估(即。,租用指定部分的空间以外的公司)。但决定成为一个“地主”为了降低成本需要一个复杂的分析,可以将微分方程比简单的加法和减法,特别是设施不是最初设计用于多租户入住率。
超出了初步成本和不便的建筑师、工程师和承包商死亡subleasable空间,物流和安全挑战相关建设、访问控制、紧急响应、停车管理、邮件服务、家具、包装发货,语音和数据服务,电子分布、暖通空调控制,访客接待,甚至厕所访问必须加以解决。Fms还必须考虑转租的长期影响和预测并发症,应与提高他们的组织的空间需要加快经济条件或与一个大型收购突然爆炸。收集租金收入未使用的空间似乎像一个好主意,但如果需要24个月恢复初始的投资租户停止支付租金,或如果组织突然必须寻求额外的空间以外的主要设施(直到转租期满)——好主意可以迅速成为一个代价高昂的错误。
在研究初始成本、业务挑战和长期限制和审查可比转租利率在经济疲软,fms经常发现转租不是可行的。在这种情况下,他们可能只是选择压缩操作和放弃特定楼层或区域的设施。即使没有转租收入,费用可以通过关灯削减在无人区域,消除清洁服务,调整空调设置点。除了省钱,减少服务和调节温度(在冬天夏天/下)没人居住的地方可以阻止叛离员工未经批准的“太空。”
步进通过转租考虑为一个所有者占领建筑可以证明极具价值的fm”精神工具箱,尤其是当管理建设新设施。与建筑师、工程师设计和预算规划,组织的首席财务官可以包括多租户的成本与效益的灵活性。
灵活性是许多fms选择租赁的关键原因之一,而不是自己的设施。妥善协商租赁和可靠的地主,一个组织可以扩大在繁荣时期经济放缓期间和合同。优先购买权的权利,权利的第一次报价,提前终止条款,和自动扩展选项可以用来提供金融和战略空间的灵活性。相比购买现有建筑或推出“碾碎”建设新建筑,fms可以upfit额外的地板或添加一个相邻的套件在租用设施相对迅速。房东甚至可能同意支付所有建设费用和摊销在租赁期内租金率。
在艰难时期,fms租用国家的投资组合可以比较区域运营需求与现有的成本每平方英尺,总平方英尺的租赁,租赁到期日期,和提前终止选项。可能存在的机会,巩固办公室、员工或整个企业集团。积极协商租赁扩展可以用另一种方法来从房东急于获得财务激励保留信誉良好的租户和/或支付的历史。同意延长三年或五年租约,以换取市场调整租金率和/或几个月的租金可以立即提高一个组织的现金流。
当决定搬出租赁设施是通过租赁提前终止或自然expiration-fms计划之前必须了解租赁条件彻底离开。它可能容易治疗搬出去的紧迫感较低或勤奋比移动项目(特别是正式腾出的空间已经闲置了一段时间),但后勤失误在转移电话服务,移动数据中心设备,确保文件,按时或删除家具可以有严重的财务问题。妥善管理搬出去也可以避免法律责任相关的机密文件(例如,客户社会安全号码)或财务损失,如果业主有一个新的租客希望立即入住率。
租赁有关法律和语言代码合规、延期和讨论项目考虑租户财产,或永久的改善也可以推迟押金退款,导致意外的成本。了解租赁,房东事先沟通意图,记录所有对话和书面检查(和照片)可以避免价值问题。
经济动荡影响许多fms在他们的工作。通过观察他们的设施空间可以改变用途或重新配置,精明的专业人士可能会发现成本积蓄甚至一个新的收入来源。这些企业需要知道什么是成功的关键。
祝福所有fms进入“第四季度。“是的,这是最后足球赛季!
起重机是一个机械工程师和区域物业经理和切尔德里斯克莱因属性,房地产开发商和物业管理服务提供者在东南部。像往常一样,他邀请读者分享他们的想法通过发送电子邮件。
